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La loi Carrez vous permet certains recours en cas de litige.

Seuls les logements en copropriété sont concernés

Si vous souhaitez acheter un logement, vous devez savoir que la loi Carrez oblige le vendeur d’un bien immobilier en copropriété à notifier précisément sa superficie.

Le nombre de mètres carrés, résultat d’un calcul spécifique, doit être mentionné dans tous les documents liés à la vente du logement : la promesse de vente, le compromis de vente et l’acte de vente.

Le terme de « lot de copropriété » employé dans la loi Carrez indique que cette dernière s’applique essentiellement aux appartements, mais pas uniquement. En effet, si votre achat concerne des maisons formant des lots de copropriété, votre bien sera également visé par la loi Carrez.

En revanche, cette loi entrée en vigueur le 19 juin 1997 ne s’applique pas aux maisons individuelles, de même que dans tous les cas de ventes en état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire les logements achetés sur plan.

Des règles de calcul précises

Avec la loi Carrez, le mode de calcul de la surface de votre futur logement est très encadré.

Il faut savoir qu’il se base sur la surface privative et non la surface habitable du bien immobilier. Sachez aussi que les lots de moins de 8 mètres carrés ne sont pas concernés, par exemple une chambre de service.

Au-delà, le métrage est défini par la loi de la manière suivante : il s’agit de « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » Cette définition exclut donc, par exemple, les balcons, les terrasses, les loggias.

Enfin, sachez aussi que les annexes comme les caves, garages ou jardins n’entrent pas en ligne de compte dans le calcul.

Des recours en cas de litige

Si la superficie indiquée dans les documents relatifs à la vente ne correspond pas à la superficie réelle ou n’est pas précisée, la loi a prévu des recours pour les acheteurs.

Dans le cas où la surface exacte n’apparaîtrait nulle part dans l’acte de vente, en tant qu’acquéreur vous pouvez intenter une action en nullité de l’acte en question. Et ce, à condition de respecter un délai d’un mois après la signature.

Si vous vous rendez compte que la superficie réelle du bien est inférieure de plus de un vingtième - soit 5 % - à celle indiquée dans l’avant-contrat ou dans le contrat de vente, vous pouvez, dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte, demander une diminution du prix (ou un remboursement), proportionnelle aux mètres carrés déclarés en trop.

La loi Carrez protège exclusivement l’acquéreur. En effet, elle précise que « si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix ». S’il y a une erreur de ce type, elle ne peut être qu’en votre faveur.

© Laurent Janeyriat Uni-Editions - mai 2009