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Un nouveau diagnostic

Avant le 1er janvier 2011, sept diagnostics immobilier étaient obligatoires : gaz, électricité, amiante, termites, plomb, performance énergétique, et état des risques naturels et technologiques. Dans un souci écologique de préservation des milieux naturels et des ressources en eau, la loi « Grenelle II » du 12 juillet 2010 a ajouté à cette liste le diagnostic assainissement. En effet, sur les quelque 5 millions d’installations d’assainissement non collectif que compte la France, près de 80 % seraient défectueuses ou mal entretenues.

Qui est concerné ?

Ce nouveau diagnostic immobilier concerne tous les biens à usage d’habitation non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, ne disposant donc pas du “tout-à-l’égout“, et destinés à la vente. Il porte sur le contrôle des installations “individuelles” ou “autonomes” (fosse sceptique, bac à graisses, tranchées ou lit d’épandage, etc.) afin de déterminer si elles sont conformes aux normes en vigueur.

En quoi consiste le diagnostic ?

Réalisé par le SPANC (Service public d’assainissement non collectif) de la commune sur laquelle se trouve le bien mis en vente, il consiste à vérifier le fonctionnement et l’entretien du dispositif, et notamment son absence de risques environnementaux, de risques sanitaires ou de nuisances. Le rapport de visite devra être joint au compromis de vente ou à défaut, à l’acte authentique, et doit être daté de moins de 3 ans au moment de la vente. Le vendeur qui ne le produit pas ne pourra pas se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Le diagnostic assainissement est à la charge du vendeur. Son coût, variable selon les communes, est compris entre 100 et 300 € en fonction de l’habitation.

L’obligation de travaux

A la différence des autres diagnostics qui sont simplement informatifs, le diagnostic assainissement peut comporter une obligation de réaliser des travaux de mise en conformité aux normes, s’il met en évidence la présence de risques pour la santé et de risques de pollution de l’environnement. Dans ce cas, le diagnostiqueur remet une liste de travaux au vendeur, qui dispose alors d’un an pour les effectuer. Pour ce faire, il peut s’adresser à sa mairie ou à une entreprise spécialisée.

Toutefois, si l’acquéreur achète le bien immobilier sans que ces travaux de mise en conformité n’aient été faits, il doit les réaliser sous un délai d’un an à compter de la date de la signature de l’acte authentique de vente. Les candidats acquéreurs auront intérêt à consulter attentivement ce diagnostic et à en tenir compte dans leur négociation du prix de vente.

Pour en savoir plus :

• Document relatif à l’installation d’assainissement non collectif
• Etat des installations d’assainissement non collectifs
• Dossier de diagnostic technique

© Uni éditions – Katia Vilaraseau – février 2011